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Wohnungseigentumsrecht

Hier finden Sie weitere Informationen zu den folgenden Bereichen:

Wohnungseigentumskauf

Die WEG Reform ist zum 01.07.2007 in Kraft getreten. Sie bringt für die Wohnungseigentümer wesentliche Veränderungen. Die Möglichkeit mit Mehrheitsentscheidungen Änderungen vorzunehmen, sind stark erweitert worden. Künftig kann die Gemeinschaft mit einer qualifizierten Mehrheit von ¾ aller stimmenberechtigten Eigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile eine Modernisierung beschließen. Zu dieser Modernisierung gehören der Einbau von Gegensprechanlagen, Einbau von Fahrstühlen und insbesondere auch Wärmedämmungsmaßnahmen.

Bisher war dies nur mit Einstimmigkeit möglich. Gerade auch bei großen Wohnungseigentumsanlagen war damit eine Modernisierung so gut wie ausgeschlossen.

Mit der Mehrheit können künftig auch die Verwaltungs- und Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung statt nach Eigentumsanteilen umgelegt werden. Dass dient letztlich dazu, die Mieteigentümer zum sparsamen Verbrauch der Ressourcen anzuhalten.

Für den Verwalter hat die WEG Reform eine deutlich erhöhte Dokumentationspflicht erbracht. Er muss eine Sammlung über die Beschlüsse der Eigentümer führen.

Wie bei allen Reformvorhaben in den letzten Jahren hat der Gesetzgeber auch für sich erhöhte Einnahmen vorgesehen. Prozesse in WEG-Angelegnheiten unterliegen nicht mehr der freiwilligen Gerichtsbarkeit mit der Folge von deutlich verringerten Gerichtskosten, sondern nunmehr der allgemeinen Zivilprozessordnung. Damit ist auch der bisher Wohnungseigentumsverfahren geltende Amtsermittlungsgrundsatz abgeschafft. Zu den Aufgaben des Gerichts gehörte gegebenenfalls selbst Informationen anzufordern, um zu prüfen, ob der Anspruch tatsächlich bestand. Nunmehr obliegt es alleine den Parteien den Sachvortrag vorzutragen, über den das Gericht entscheiden soll. Das erhöht natürlich das Risiko einer Partei, die nicht anwaltlich vertreten ist.

Wohnungseigentumskauf

Sehr häufig stellt sich der Kauf einer Eigentumswohnung wie folgt dar: Die potentiellen Erwerber gucken sich die Wohnung an, sprechen mit ihrer Bank und gehen zum Notar und unterschreiben den vom Verkäufer vorbereiteten Notarvertrag.

Bei Wohnungen, die alleine der Kapitalanlage dienen, lässt sich der Käufer noch das Mietkonto und den Schriftverkehr zeigen, den es in den letzten Jahren gab. Damit ist es aber nicht getan.

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, erwirbt zugleich Gemeinschaftseigentum. Denn die Eigentümergemeinschaft muss dafür sorgen, dass das Haus in Ordnung bleibt. Die Kosten für das Dach tragen die Eigentümer gemeinsam, umgelegt gelegt auf den einzelnen Wohnungseigentümer nach seinem Mieteigentumsanteil. Insbesondere bei knapper Finanzierung kann der Wohnungseigentümer schnell finanziell überfordert werden. Deswegen ist es gerade beim Erwerb einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus absolut unerlässlich, das gesamte Mehrfamilienhaus intensiv zu begutachten. Der Keller und das Dach, sind neben der Außenfassade sind die wesentlichen Punkte, die beim Erwerb einer Wohnung zu beachten sind. Wenn zum Beispiel das Mauerwerk im Keller trocken gelegt werden muss, kann das pro qm mehr als 500,- EUR kosten. Im Dach können kaputte Dachpfannen und Holzwurmbefall erhebliche Kosten verursachen. Wenn im Dachboden Spuren von getrockneten Pfützen erkennbar sind, ist dies ein eindeutiger Beleg dafür, dass das Dach nicht dicht ist.

Neben dem Zustand der Wohnung und des gesamten Hauses sind auch die rechtlichen Rahmenbedingungen wichtig. Hierbei ist insbesondere die Teilungserklärung einzusehen. Sie sieht auch die Verteilung der Kosten vor. Auch etwaige Streitereien in der Wohnungseigentümergemeinschaft können schnell dazu führen, dass man sein Eigentum leid hat. Da sollte man sich vom Voreigentümer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre vorlegen lassen. Mit der WEG Reform ist der Verwalter nunmehr auch verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen.

Aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen ergibt sich auch, welche Sanierungsmaßnahmen anstehen. Ganz wichtig ist dabei natürlich auch, ob noch genügend Rücklagen für Sanierungen vorhanden sind. Denn auch das zeichnet eine seriöse Hausverwaltung aus.